Das erste Treffen mit dem potenziellen Bauherrn:

• Der Bauherr hat oft nur vage Vorstellungen von seiner beabsichtigten Baumaßnahme und den Möglichkeiten der Umsetzung.
• Der Planer weiß auch noch nicht, was überhaupt möglich ist, weil er die Fakten noch nicht kennt.
• Vorsicht: Fluch der ersten Zahl! Keinen Satz über mögliche Kosten verlieren. Die Angaben können in diesem Augenblick nur falsch sein, aber die Zahl ist beim Bauherrn eingebrannt.
• Lockere Angaben zu möglichen Baukosten können in diesem Stadium fatal, weil haftungsrelevant sein. Nicht selten wird nachträglich versucht, aus solchen Aussagen eine Baukostenzusicherung abzuleiten.
• Strukturieren Sie die Vorbereitung der Planerleistungen anhand unseres "Merkblattes für den Bauherrn" zur Planung und Ausführung von Baumaßnahmen (M 135) mit dem zugehörigen Anschreiben (M 149).
• Klären Sie erst einmal wichtige Vorfragen mit dem Fragebogen M 120

Oft werden Leistungen von Planerseite aus erbracht, ohne dass schriftliche Regelungen getroffen wurden. Wenn dann der Bauherr - aus welchen Gründen auch immer - die Maßnahme nicht weiterführen will (oder auch mit einem anderen Büro), verweigert er nicht selten die Bezahlung des geleisteten Aufwands mit dem Argument, es sei gar keine wirksame rechtliche Verpflichtung begründet worden. Die Rechtsprechung sagt hier regelmäßig (es gibt dazu eine Fülle von Gerichtsentscheidungen; beispielhaft OLG Celle, IBR 2010, 214), dass eine Akquisitionsphase, in der schon Leistungen erbracht werden, durchaus üblich ist. Solche akquisitorische Leistungen sind dann auch nicht vergütungspflichtig, es sei denn eine entgeltliche Beauftragung ist beweisbar.

Der Gesetzgeber hat versucht, durch die Werkvertragsnovelle zum 1.1.2018 verbesserte rechtliche Grundlagen durch die Â§Â§ 650p bis 650r BGB zu schaffen. Dies ist jedoch nicht hinreichend gelungen. Die Regelungen sind teilweise vom Sinngehalt her nur schwer nachvollziehbar und bedürfen erst einer (erfahrungsgemäß Jahre dauernden) Präzisierung durch die obergerichtliche Rechtsprechung. 

Gleichwohl finden Sie einige Erläuterungen zu den gesetzlichen Neuregelungen:

Der Gesetzgeber geht gemäß § 650p BGB davon aus, dass bei einem Architekten- und Ingenieurvertrag sogenannte Planungs- und Überwachungsziele vereinbart sind, was eine Selbstverständlichkeit sein sollte. In § 650p Abs. 2 BGB zieht er aber auch die Möglichkeit in Betracht, dass ein Vertragsabschluss erfolgt sein kann, ohne entsprechende Planungs- und Überwachungsziele zu vereinbaren. Dies ist praxisfremd, denn niemand wird eine vertragliche Vereinbarung abschließen, ohne festzulegen, was überhaupt der Leistungsinhalt sein soll. Genau für den genannten unwahrscheinlichen Fall einer fehlenden Leistungsfestlegung wurden ergänzende Regelungen geschaffen. Jetzt hat nämlich der Planer gemäß § 650p Abs. 2 BGB zunächst eine Planungsgrundlage mit einer Kosteneinschätzung zu erstellen und dem Bauherrn zur Zustimmung vorzulegen. Der Begriff der "Kosteneinschätzung" ist ebenfalls völlig neu und nirgendwo definiert bzw. erläutert. Man darf an dieser Stelle auch die Frage aufwerfen, welche Basis diese Kosteneinschätzung haben soll, denn wir befinden uns ja noch im Stadium vor der eigentlichen Planungstätigkeit. Es kann sich also nur um eine völlig unverbindliche und höchst überschlägige Kostenprognose handeln, die der Planer - für den Bauherrn nachvollziehbar - mit allen Attributen der Unverbindlichkeit und Vorläufigkeit versehen sollte.

Wir bleiben daher aus Gründen der Rechtssicherheit dabei, zunächst einen Vor-Vertrag (siehe nächster Abschnitt) zu schließen, der die Erarbeitung des planerischen Leistungszieles (jetzt vom Gesetzgeber in Â§ 650 p Abs. 2 BGB als Planungsgrundlage bezeichnet) zum Gegenstand hat.

Das Merkblatt ist ein einfacher Fahrplan, an dem man - insbesondere dem wenig erfahrenen Bauherrn - die Vorgehensweise, die Besonderheiten und auch die Risiken aufzeigen kann, die bei der Realisierung einer Baumaßnahme auftreten können. Natürlich geht es dabei auch um die eigene Absicherung in haftungsrechtlicher Hinsicht: Wer baut, hat Risiken, über die aufgeklärt werden sollte.

Vorfragen klären M 120

Die Anbahnungsphase kann rechtlich große Bedeutung erlangen, wenn es um getroffene Absprachen, Zusicherungen und deren Beweisbarkeit geht. Notieren Sie folgende Fakten:

• von wann bis wann ..
• wo ...
• mit wem, in wessen Beisein ...

haben Besprechungen stattgefunden. Fertigen Sie Gesprächsprotokolle und Besprechungsnotizen. Notieren Sie in derselben Weise auch Telefonate und deren Inhalte. Anwälte wissen, wovon sie reden: Was nicht detailliert dokumentiert und protokolliert ist, lässt sich nachträglich vor Gericht kaum mehr beweisen. Defizite in dieser Phase sind nachträglich nicht mehr reparabel.