Merkblatt für Bauherren zur Planung und Ausführung von Baumaßnahmen

Inhaltsverzeichnis

1.  Erfassung der Fakten und Zielfindung

a.    Wünsche und Vorstellungen (Anlage 1 Fragenkatalog)

b.    Abwicklung der Planung und Planungsschritte

c.    Baukosten

2.  Vorvertrag

a.    Leistungsinhalte

b.    Honorar für Vor-Planungsleistungen

c.    Vertrauensbildende Maßnahmen - stufenweise Abwicklung

3.  Weitere Beauftragung

4.  Grundlagen des Planerhonorars (Anlage 2 „HOAI-Check für Einsteiger“)

5.  Mitwirkungspflichten des Bauherrn

………………………………………………………

1.  Erfassung der Fakten und Zielfindung

In der Frühphase einer Projektrealisierung gibt es gewisse Unsicherheiten, die nachfolgend überschlägig beschrieben sind, um Störungen entgegenzuwirken und einen professionellen organisatorischen Ablauf der Baumaßnehme zu gewährleisten:

a.    Wünsche und Vorstellungen

Zunächst soll zwischen Bauherrschaft und Planungsbüro gemeinsam erörtert werden, welche Wunsch- und Zielvorstellungen hinsichtlich des Bauprojektes bestehen. Hierzu ist als

Anlage 1

ein Fragenkatalog beigefügt, der zur Grob-Orientierung für die Bauherrenseite dienen soll. Es wird darum gebeten, die dortigenFragen als Grundlage für die Bedarfsermittlung zu beantworten.

b.    Abwicklung der Planung und Planungsschritte

Bekanntlich lassen sich nicht ausnahmslos alle Wünsche erfüllen. Die erfolgreiche Abwicklung einer Baumaßnahme hängt auch von Faktoren ab, auf die die Bauherrenseite und das Planungsbüro nur bedingt Einfluss nehmen können.

Beispielsweise sind hier zu nennen:

• das Baugrundrisiko
• Nachbarn und Nachbarrecht
• Genehmigungsbehörden und rechtliche Anforderungen
• nicht sicher kalkulierbare Baukosten und Kostensteigerungen
• Beeinträchtigungen im Bereich anderer Planungsbeteiligter und Funktionsträger sowie der ausführenden Unternehmen
• nicht oder nur schwer kalkulierbare zeitliche Faktoren.

  Zunächst geht es darum, realistisch die Zielsetzungen und etwaige Risiken und Unwägbarkeiten im vorgenannten Sinne zu erfassen und abzugrenzen. Das Planungsbüro erstellt dazu nach entsprechender Beauftragung (siehe Ziff. 2) einen Ziel- und Ablaufplan.

c.    Baukosten

Die Größe des Bauprojekts und die qualitativen Anforderungen sind die entscheidenden Kostenfaktoren. Bau- und Materialpreise können nur anhand von Erfahrungswerten und durch Marktbeobachtung überschlägig kalkuliert werden. Das marktwirtschaftliche System bedingt Preisschwankungen, die ein Bauherrenrisiko darstellen, was nicht ignoriert werden darf. Bei der Wirtschaftlichkeitskalkulation (Bereitstellung der finanziellen Mittel) sollten daher immer gewisse Risikozuschläge berücksichtigt werden. Aufgabe des Planungsbüros ist es, jeweils Kostenermittlungen analog der HOAI-Leistungsbilder zu erstellen und diese im Rahmen des Planungs- und Baufortschritts mit den Budgetplanungen der Bauherrenseite abzugleichen. Die Kostenermittlungen und -prognosen hängen in ihrer Genauigkeit von der Tiefe des Planungsstadiums ab. Dies entspricht auch der Systematik des Planungsfortschritts. Ggf. wird das Planungsbüro Vorschläge zur quantitativen und qualitativen Anpassung der Bauausführung unterbreiten, um zeitnah Entscheidungen zur Kosteneinsparung mit der Bauherrenseite herbeizuführen. Eine Kostengarantie oder die Zusicherung einer Kostenobergrenze erfolgt durch das Planungsbüro ausdrücklich nicht.

2.  Vorvertrag (für Vor-Planungsphase)

a.    Leistungsinhalte

Wie oben dargestellt, ist es unverzichtbar, klare Zielvorgaben zur Realisierung der Baumaßnahme für alle Beteiligten zu erfassen und zu formulieren. Für beide Parteien des noch abzuschließenden Planervertrages ergibt sich somit eine nachvollziehbare und tragfähige Grundlage, was im Rahmen der Leistungserbringung geschuldet wird und was nicht.

Zur Zielfindung und Leistungsabgrenzung soll zunächst ein Vorvertrag geschlossen werden, der je nach konkreter Abstimmung der Parteien folgende Leistungen beinhalten kann:

• Ermittlung des Bedarfs (Zielfindung und -festlegung) anhand der auftraggeberseitigen Wünsche, Vorstellungen und Forderungen bzgl. der Baumaßnahme und überschlägige Prüfung und Bewertung der Machbarkeit.
• Bestandsaufnahme
• Grundlagenermittlung (Klären der Aufgabenstellung, Beraten zum gesamten Leistungsbedarf, Formulieren von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter).
• Zusammenfassung der ermittelten Ergebnisse in Form eines Ziel- und Ablaufplanes (siehe oben Ziff. 1 b).

b.    Honorar für Vor-Planungsleistungen

Für die Ausführung der noch festzulegenden Vorleistungen wird das Planungsbüro ein Angebot unterbreiten, das den voraussichtlichen Aufwand zu einem angemessenen Pauschal- und / oder Zeithonorar abdecken soll.

c.    Vertrauensbildende Maßnahmen - stufenweise Abwicklung

Der dargestellte Vorvertrag wird zunächst die einzige rechtliche Verpflichtung sein, die die Bauherrenseite eingeht. Sofern die Maßnahme nach den getroffenen Feststellungen und gewonnenen Erkenntnissen nicht realisiert wird, fallen keine weiteren Kosten an. Entsprechendes gilt, falls die Bauherrenseite die Maßnahme mit einem anderen Planungsbüro realisieren möchte. Selbstverständlich bleibt das Recht vorbehalten, die Ergebnisse der Vor-Planungsleistungen nach Zahlung der vereinbarten Vergütung zu verwerten.

3.  Weitere Beauftragung

Nach der Vor-Planungsphase werden die Parteien ergebnisoffen über die Beauftragung etwaiger weiter Leistungen zur Realisierung der Baumaßnahme verhandeln. Die Grundlagen der gesetzlichen Honorierung von Planerleistungen sind im nachfolgenden Abschnitt kurz dargestellt.

4.  Grundlagen des Planerhonorars

Für die Berechnung der Honorare von Architekten und Ingenieuren gibt es gesetzliche Grundlagen durch die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). An die dortigen Berechnungsfaktoren sollen sich Architekten und Ingenieure als Empfehlungsvorgabe halten, um ein ausgewogenes Honorar für einen qualitativ guten Standard von Planerleistungen zu sichern. Bemessungsgrundlage für die Honorarhöhe sind u.a. die sogenannten anrechenbaren Baukosten. Diese Baukosten werden gesetzmäßig erst in der Leistungsphase 3 auf Basis der Entwurfsplanung ermittelt. Es ist daher i.d.R. noch nicht möglich, die genaue Honorarhöhe vorab bei Vertragsschluss festzulegen. Das Abrechnungssystem der HOAI ist überschlägig in der beigefügten Anlage 2

„HOAI-Check für Einsteiger“

dargestellt. Da es sich bei den HOAI-Honoraren, wie oben erwähnt, um Empfehlungsvorgaben handelt, können die HOAI-Basissätze durch Vereinbarung in Textform auch unterschritten und die oberen HOAI-Tabellenwerte überschritten werden. Hierauf wird vorsorglich aufgrund der Belehrungspflicht gemäß § 7 Abs. 2 HOAI hingewiesen.

5.  Mitwirkungspflichten des Bauherrn

Der Bauherrenseite obliegt die alleinige Entscheidungskompetenz im Hinblick auf alle wesentlichen Fragen der Planungs- und Bauabwicklung. Die notwendigen Entscheidungen sind in angemessener Frist - ggf. nach entsprechender Aufforderung - zu treffen, so dass Beeinträchtigungen und Verzögerungen im Planungs- und Bauablauf vermieden werden.

Die Hinweise und Belehrungen in diesem Merkblatt habe(n) ich / wir zur Kenntnis genommen. Etwaige finanzielle Verpflichtungen werden hierdurch ausdrücklich noch nicht begründet.

Ort, Datum                                                                 Unterschrift(en)